Autor: admin_ea

Diversas empresas optam por alugar imóveis de terceiros para o desenvolvimento de suas atividades, ante o alto investimento necessário para a aquisição de um imóvel.

As locações de imóveis urbanos são regidas pela Lei nº 8.245/1991, a qual possui uma seção específica para tratar das locações de imóveis destinados ao comércio.

Dentre os principais aspectos regulados pela legislação, encontra-se a proteção ao ponto comercial, que não deve ser confundido com o estabelecimento empresarial.

O estabelecimento é o complexo de bens, corpóreos e incorpóreos, organizados para o exercício da atividade empresarial, constituindo, assim, uma universalidade de fato, decorrente da vontade do empresário, que pode ser objeto de negócios na totalidade ¹.

O ponto comercial é um dos principais bens que integram o estabelecimento. É onde a atividade é exercida e reconhecida pela clientela, e que muitas vezes é fator de valorização do imóvel, em decorrência do esforço e trabalho do empresário.

Ciente da importância do ponto para o estabelecimento empresarial, bem como do valor gerado por ele para o imóvel locado, a legislação o protege, conferindo ao inquilino, nas locações comerciais, a possibilidade de obrigar o locador a renovar o contrato de locação, desde que:

• 1) O contrato de locação tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
• 2) O prazo mínimo do contrato, ou a soma dos prazos dos contratos escritos, seja de cinco anos;
• 3) O locatário esteja explorando o mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Frisa-se que se o contrato tiver prazo inferior a cinco anos, e ocorrer a sua prorrogação tácita pela permanência do inquilino no imóvel sem a assinatura de um aditivo ou novo contrato que estabeleça um prazo determinado, considera-se a locação prorrogada por prazo indeterminado, que não é contabilizado para fins da ação renovatória.

Além dos requisitos iniciais, o inquilino precisa estar em dia com as obrigações contratuais, propor a ação renovatória nos seis primeiros meses do último ano do contrato, apresentar proposta de novo aluguel, condizente com o mercado, e provar a manutenção ou substituição eficaz das garantias, como a fiança.

O locador só não estará obrigado a renovar o contrato se:

• 1) Por determinação do poder público, tiver que realizar obras de radical transformação no imóvel;
• 2) Planejar efetuar modificações que aumentem o valor do imóvel;
• 3) Necessitar do imóvel para uso próprio, ou para a transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de um ano, do qual a maioria do capital social seja detida pelo locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente, desde que não seja do mesmo ramo que o inquilino, salvo se a locação envolvia o próprio estabelecimento;
• 4) A proposta do inquilino for insuficiente para a renovação, em função do valor do aluguel ser incompatível com o valor de mercado, excluída a valorização causada pelo próprio inquilino;
• 5) Existir proposta de aluguel feita por um terceiro, em melhores condições do que a do inquilino;
• 6) Não preenchimento dos requisitos legais pelo inquilino.

Ressalta-se que, nas hipóteses dos itens 1, 2 e 3 (reforma, uso próprio ou transferência de estabelecimento), o locador terá três meses, a partir da entrega do imóvel, para iniciar as obras ou transferir o estabelecimento, sob pena de ter que indenizar o inquilino dos prejuízos e lucros cessantes.

Já na situação do item 5 (proposta em melhores condições efetuada por terceiro), o locador deverá indenizar o inquilino pela perda do ponto comercial, abrangendo as despesas imediatas com a mudança e os lucros cessantes decorrentes, inclusive de eventual desvalorização do estabelecimento do inquilino.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que cabe ação renovatória para os imóveis locados com o fim de desenvolver a atividade empresarial, ainda que não direcionados à recepção da clientela, caso contribuam para a manutenção ou crescimento da clientela, em demanda que envolvia locação para instalação de antenas de celulares (REsp 1.790.074).

Em sentido semelhante, para os depósitos e locais análogos em que não há atendimento da clientela, Sylvio Capanema de Souza defende que é possível a ação renovatória, desde que se comprove que se trata de local indispensável à atividade, como um prolongamento do estabelecimento ².

Quanto ao prazo da renovação, o Superior Tribunal de Justiça possui precedentes no sentido que o prazo máximo de prorrogação é de cinco anos, ainda que o contrato original seja superior, mas que é possível que o inquilino realize novo pedido de renovação ao final desses cinco anos, sucessivamente, pois não há proibição legal para tanto (REsp 1.971.600 e REsp 1.990.552).

O direito à renovação é estendido às locações celebradas pelas indústrias e sociedades civis com fins lucrativos (sociedades simples, destinadas exclusivamente às atividades profissionais de natureza científica, literária e artística, não empresárias).

É fundamental que inquilino e locador considerem a possibilidade da renovação obrigatória quando da negociação do contrato de locação, por representar fator crítico tanto ao futuro da empresa, no caso do inquilino, quanto da destinação do imóvel, no caso do locador, sendo uma verdadeira restrição ao direito de propriedade a fim de privilegiar a proteção ao ponto comercial.

Fonte: Consultor Jurídico

Qualquer redução de assistência à saúde que seja repentina e significativa, durante tratamento de doença grave e contrariando indicações médicas, viola os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da dignidade da pessoa humana.

Com base nesse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, decidiu que é vedado ao plano de saúde reduzir o atendimento hospitalar em domicílio, conhecido como home care, sem indicação médica.

No9 processo, uma mulher, diagnosticada com parkinsonismo com evolução para espasmicidade mista e atrofia de múltiplos sistemas (MAS), ajuizou ação de obrigação de fazer combinada com compensação por dano moral após o plano de saúde reduzir seu tratamento domiciliar, de 24 para 12 horas por dia. O juízo de primeiro grau considerou que a redução foi indevida e determinou que o plano mantivesse o home care de forma integral.

No entanto, o Tribunal de Justiça de Pernambuco reformou a decisão, limitando os serviços ao máximo de 12 horas diárias, sob o fundamento de que o home care com enfermagem de 24 horas não deve ser concedido para casos de maior gravidade, pois nessas situações o mais adequado seria manter o paciente no hospital.

Redução abusiva
A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, ponderou que, mesmo não tendo havido a suspensão total do home care, ocorreu uma diminuição “arbitrária, abrupta e significativa” da assistência até então recebida pela paciente — conduta que deve ser considerada abusiva.

“A redução do tempo de assistência à saúde pelo regime de home care deu-se por decisão unilateral da operadora e contrariando a indicação do médico assistente da beneficiária, que se encontra em estado grave de saúde”, disse.

A ministra também questionou o entendimento do TJPE de que a internação domiciliar não deveria ser autorizada para pacientes em situação grave. Segundo a relatora, conforme foi decido no AREsp 2.021.667, “é uníssono o entendimento nesta corte de que é abusiva a cláusula contratual que veda a internação domiciliar (home care) como alternativa à internação hospitalar”.

Por fim, Nancy Andrighi ressaltou, citando o julgamento do REsp 1.537.301, que a prestação deficiente do serviço de home care ou a sua interrupção sem prévia aprovação ou recomendação médica, ou, ainda, sem a disponibilização da reinternação em hospital gera dano moral, pois “submete o usuário em condições precárias de saúde à situação de grande aflição psicológica e tormento interior, que ultrapassa o mero dissabor”.

Acompanhando o voto da relatora, o colegiado restabeleceu a sentença que condenou o plano de saúde a arcar com a internação domiciliar e a pagar R$ 5 mil à segurada por danos morais. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

Fonte: Consultor Jurídico

Por entender que estavam presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência — probabilidade do direito e perigo de dano —, a juíza Larissa Luiz Ribeiro, da Comarca de Pedro Gomes (MS), determinou que o Spotify reativasse a conta de um usuário.

A decisão foi provocada por ação de obrigação de fazer em que o usuário alega que teve seu perfil desativado sob o argumento genérico de que teria violado os termos de condições de uso da plataforma.

O autor argumenta que possui a conta há anos e, por hobby, passou a criar playlists que cresceram organicamente e chegaram a atingir até 100 mil seguidores em algumas delas.

A magistrada apontou que, ao analisar os documentos encartados nos autos, entende-se que a suspensão do perfil deveria ter sido justificada por um comportamento irregular em relação ao conteúdo disponibilizado na plataforma.

“Vale dizer, deveria a empresa requerida ter indicado, ao menos, em que consistiria tal comportamento irregular a justificar a sua atuação preventiva. O perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, por sua vez, consubstanciado no fato de que o autor possui atividade econômica ligada às redes sociais, atuando como assinante mensal e necessita dar continuidade ao exercício de suas atividades empresariais, sendo evidente que o bloqueio/suspensão de acesso sua conta, sem qualquer justificativa clara e precisa, lhe ocasiona graves danos”, registrou.

Diante disso, a juíza determinou a reativação do perfil do usuário em até 48 horas e ordenou que fosse marcada uma audiência de conciliação.

Os advogados Ricardo Nunes Leal Filho e Márcio Pompeu atuam pela parte autora.

Fonte: Consultor Jurídico

A 8ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho reconheceu a rescisão indireta do contrato de trabalho — conhecida por justa causa do empregador — a uma encarregada de um restaurante, localizado no Shopping Ibirapuera, em São Paulo. Para o colegiado, a não concessão do intervalo intrajornada e o não pagamento de horas extras são graves o suficiente para inviabilizar a manutenção da relação de emprego. Com isso, a empresa foi condenada a pagar as verbas rescisórias devidas nas dispensas sem justa causa.

Na ação, a encarregada da área de alimentação, por vezes também cozinheira, requereu a rescisão indireta, prevista no artigo 483, da CLT, a partir de 5 de abril de 2018, quando notificou o empregador por meio de telegrama. Além das irregularidades, ela disse ter presenciado o homicídio de um colega no ambiente de trabalho, o que teria lhe causado grave abalo psicológico.

O restaurante, porém, alegou que a trabalhadora havia abandonado o emprego e, por isso, a dispensou por justa causa.

O juízo de 1º grau manteve a justa causa, mas deferiu as horas extras e o intervalo intrajornada. O Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região (TJ – SP), por sua vez, afastou a hipótese de abandono de emprego, mas considerou que a rescisão ocorrera por iniciativa da empregada, que não teria direito às verbas devidas nas dispensas sem justa causa.

Em sua fundamentação, o TRT assinalou que as questões que amparavam o pedido de rescisão indireta eram controvertidas e, por si só, não permitiam o reconhecimento de falta grave do empregador. Por outro lado, a iniciativa da rescisão partiu da empregada, que assumiu, assim, o risco de decisão desfavorável. Contudo, essa circunstância não caracteriza abandono de emprego, pois a empresa foi notificada.

Segundo o relator do recurso de revista da trabalhadora, ministro Caputo Bastos, o artigo 483, alínea “d”, da CLT permite a rescisão indireta no caso de descumprimento das obrigações contratuais pelo empregador. Em relação à encarregada do restaurante, ele considerou que a supressão do intervalo intrajornada e o pagamento incorreto das horas extras configuram a justa causa patronal, pois demonstram a falta grave relacionada ao descumprimento das obrigações do contrato. Com informações da assessoria de imprensa do TST. 

Fonte: Consultor Jurídico